Investir dans un immeuble à revenus à Montréal : pourquoi l’est attire les investisseurs

Si vous pensez à acheter un immeuble à revenus à Montréal, l’est de la ville mérite toute votre attention. Les quartiers Hochelaga-Maisonneuve et Tétreaultville combinent des prix encore accessibles, une demande locative solide et un potentiel de valorisation réel — une combinaison de plus en plus rare sur l’île.

Pourquoi l’est de Montréal pour un investissement locatif ?

L’est a longtemps été boudé par les investisseurs qui regardaient uniquement le Plateau ou Rosemont. Aujourd’hui, la donne a changé. Hochelaga-Maisonneuve et Tétreaultville ont connu une transformation profonde au cours de la dernière décennie : rénovations de façades, arrivée de nouveaux commerces, projets d’infrastructure (pensez au prolongement du REM de l’Est, même si son tracé exact évolue encore), et une communauté locale dynamique qui attire de nouveaux résidents chaque année.

Résultat : la demande locative reste forte, les taux d’inoccupation sont bas, et les loyers ont progressé de façon constante — sans atteindre les sommets du centre-ville qui feraient fuir les locataires.

C’est précisément ce que recherche un investisseur sérieux : un marché vivant, avec de vraies personnes qui veulent habiter là.

Les prix des plex dans le secteur Mercier–Hochelaga-Maisonneuve

À titre indicatif, selon les données de l’APCIQ pour le début de 2026, la valeur médiane d’un plex dans le secteur Mercier–Hochelaga-Maisonneuve se situe aux alentours de 825 000 $. C’est en hausse par rapport aux années précédentes, mais encore loin des 1 M$ et plus que l’on observe dans plusieurs secteurs de Rosemont ou du Plateau-Mont-Royal.

Bien sûr, les prix varient beaucoup selon le type d’immeuble (duplex, triplex, quadruplex), l’état du bâtiment, la configuration des logements et la rue. Un duplex bien entretenu dans une rue calme de Tétreaultville ne se négocie pas au même prix qu’un triplex sur Ontario Est avec des logements rénovés et des revenus de loyer déjà optimisés.

C’est pourquoi il est essentiel de bien comparer les immeubles — et de regarder au-delà du prix d’achat, en analysant les revenus bruts, les dépenses d’exploitation et le vrai potentiel net.

Ce qu’il faut évaluer avant d’acheter un plex dans l’est

Investir dans un immeuble à revenus à Montréal, ça demande une analyse sérieuse. Voici les éléments clés à passer en revue :

• Les revenus actuels vs le potentiel du marché : Les loyers existants sont-ils en dessous du marché ? Y a-t-il des baux à renouveler à court terme ?
• L’état des systèmes mécaniques : Toiture, plomberie, électricité, chauffage — les surprises coûtent cher. Une inspection sérieuse est non négociable.
• La situation des locataires : Bail en cours, occupant depuis combien d’années, historique de paiement — tout ça influence votre rentabilité dès le jour 1.
• Le zonage et les possibilités d’optimisation : Peut-on légalement ajouter un logement ? Subdiviser ? Construire en annexe ? Dans certaines rues d’Hochelaga, c’est possible.
• La liquidité du secteur : Est-ce que les plex se revendent bien dans ce coin ? Combien de temps restent-ils sur le marché ? C’est votre porte de sortie si vous changez de cap.

Hochelaga-Maisonneuve vs Tétreaultville : deux profils d’investissement

Hochelaga-Maisonneuve : la valeur établie

Le cœur d’Hochelaga — autour d’Ontario Est, de la rue Sainte-Catherine Est et du secteur Maisonneuve — offre des immeubles bien situés, proches des transports en commun, des services et des commerces de proximité. C’est un secteur où la demande locative est constante, avec un profil de locataires diversifié : étudiants, jeunes professionnels, familles. Les prix sont plus élevés qu’à Tétreaultville, mais la liquidité aussi.

Vous pouvez en apprendre davantage sur le secteur dans notre guide du quartier Hochelaga-Maisonneuve.

Tétreaultville : le secteur à surveiller

Tétreaultville est plus tranquille, plus résidentiel, et encore sous-évalué par rapport à son potentiel. Les prix d’entrée sont souvent plus bas, ce qui peut améliorer vos ratios de rentabilité à l’achat. C’est un secteur qui attire des familles et des locataires à long terme — moins de roulement, moins de gestion intensive.

Pour mieux connaître ce coin, lisez notre guide de Tétreaultville.

Le financement d’un plex : quelques repères

Pour un immeuble de 2 à 4 logements, la mise de fonds minimale est de 20 % si vous n’habitez pas l’immeuble. Si vous occupez l’un des logements (stratégie « house hacking »), vous pouvez potentiellement vous qualifier avec une mise de fonds plus basse — votre courtier hypothécaire vous confirmera les conditions actuelles selon votre profil.

La rentabilité d’un plex ne se lit pas uniquement dans le taux de rendement brut. Pensez aux taxes municipales (souvent élevées dans l’est pour les immeubles à revenus), aux frais de gestion si vous délégez, aux assurances, à l’entretien courant et aux provisions pour travaux majeurs. Un bon tableau de flux de trésorerie réaliste vaut mieux qu’un chiffre de rendement gonflé.

L’avantage de travailler avec des courtiers qui habitent le quartier

Marwa El Moustir et Michael Marcotte, courtiers RE/MAX basés dans l’est de Montréal, suivent ce marché au quotidien. Ils connaissent les rues, les immeubles qui circulent de main en main, les vendeurs qui n’ont pas encore affiché, et les coins où la valeur est appelée à progresser. Ce n’est pas une question de marketing — c’est simplement ce que donne le fait d’être ancré localement.

Si vous êtes à la recherche de votre prochain plex, vous pouvez activer une alerte acheteur pour être avisé dès qu’un immeuble correspondant à vos critères se met en marché dans le secteur. Et si vous possédez déjà un immeuble et que vous songez à le vendre, une évaluation gratuite vous donnera une idée précise de ce que le marché est prêt à payer aujourd’hui.

Questions fréquentes